La caution commerciale est une garantie sollicitée par les propriétaires de locaux commerciaux en plus du versement d’un dépôt de garantie. Cette caution intervient dans le but d’honorer les dettes du locataire en cas de défaillance vis-à-vis de son créancier. Que faut-il comprendre réellement du cautionnement dans un bail commercial ? Zoom dans cet article.
Est-il légal de demander une caution dans un bail commercial ?
Le cautionnement dans un bail commercial a longtemps fait l’objet de débat controversé au sein des tribunaux. Nonobstant, à l’heure actuelle, aucune disposition réglementaire ou loi n’interdit à un propriétaire de demander au locataire la présentation d’une personne qui se portera garante pour lui du payement des loyers.
Ce n’est donc pas illégal d’exiger une caution bancaire dans un bail commercial. Il s’agit bien au contraire d’un acte prévu dans le Code civil français, article 2288 du Code civil. De plus, son apport par le locataire dans un délai déterminé fait partir des conditions du contrat de bail.
Le cautionnement d’un bail commercial est une sorte d’assurance réelle. Quand il porte sur un bien mobilier corporel, il est soumis au régime du gage, à celui du nantissement quand il est question d’un mobilier incorporel et au régime de l’hypothèque si c’est un immeuble.
Quelles sont les garanties couvertes par le cautionnement
En termes de garantie, le cautionnement ne peut en aucun cas aller au-delà des limites dans lesquelles les deux parties se sont engagées. En principe, un acte de cautionnement doit contenir uniquement les dettes du locataire vis-à-vis du propriétaire et qui seront payées par le garant.
C’est la raison pour laquelle, lors de sa rédaction, une attention particulière doit être portée à son contenu afin d’éviter les contentieux entre les deux parties. Les dettes doivent être inscrites dans l’acte de manière très précise. Autrement, en cas de conflit, le juge recherchera les intentions des parties pour trancher. De manière générale, les garanties du cautionnement dans un bail commercial portent sur :
- les réparations locatives ;
- le dépôt de garantie ;
- l’indemnité d’occupation ;
- les intérêts et accessoires da la dette.
Quelle est la durée de l’engagement ?
Le cautionnement dans un bail commercial s’étend généralement sur une durée égale à celle du bail ou bien encore à un nombre d’années précis et bien défini dans l’acte.
Par ailleurs, lorsqu’il est question d’un engagement pris sans aucune limitation de durée, alors la fin du cautionnement correspond à la date d’expiration du bail. Dans ce cas, le garant se décharge de ses dettes après échéance, mais cela ne le met pas à l’abri des poursuites du bailleur au terme du contrat pour les dettes survenues durant la période d’engagement. Quelques spécifications peuvent être observées selon les circonstances.
La reconduction tacite du bail
La garantie des dettes du locataire peut se retrouver prolongée à condition que le cautionnement soit consenti pour toute la durée de l’occupation. Mais au cas contraire, le renouvellement du bail ne prolonge pas la garantie du moment qu’il s’agit d’un nouveau contrat ;
La vente de l’immeuble loué
Le nouveau propriétaire reçoit de plein droit la garantie sauf stipulation contraire dans le contrat.
La fusion-absorption de la société bailleresse
La société absorbante bénéficie également de la garantie de plein droit sauf en cas de clause contraire.
Le décès du locataire
Les obligations reviennent à ses héritiers. À ce niveau, il va falloir que la dette garantie existe au moment du décès, et non pas après.
Cas de l’inefficacité du cautionnement dans un bail commercial
Il existe également certaines conditions dans lesquelles la garantie accordée au locataire commercial pour payer dettes s’éteint. Il peut s’agir de disparition de la dette principale. Soit par remise de dette ou compensation entre les deux parties, soit pour faute du créancier. C’est-à-dire une perte des actions et sûretés, responsabilité du créancier à l’égard de la caution.
L’acte de cautionnement peut également être déclaré inefficace lorsqu’il est disproportionné. Enfin, il n’est pas aussi possible à un bailleur ayant déjà souscrit une assurance de garantie contre les loyers impayés de demander un cautionnement bancaire.