S’il est un point très important à connaître avant de vous lancer dans l’immobilier commercial en tant qu’investissement, c’est bien la question du bail. Contrairement à l’immobilier résidentiel, le statut des baux commerciaux répond à plusieurs particularités. La norme en la matière, c’est le bail commercial. Cependant, il est possible d’opter pour le régime dérogatoire du bail de courte durée. Les deux baux présentent des caractéristiques propres. Que faut-il donc savoir à ce sujet ? Éléments de réponses.
Tout savoir sur le bail commercial
En immobilier commercial, le bail commercial représente la norme. Elle diffère substantiellement du bail d’habitation de par sa durée qui est ici de 9 ans. Cette spécificité en fait un bail très avantageux sur de nombreux plans, mais il n’en demeure pas moins qu’il comporte aussi certains inconvénients.
Avantages
Si le législateur a fait le choix d’une durée de 9 ans, c’est parce qu’il estime qu’un local commercial est destiné à l’installation d’un fonds de commerce, une opération qui se fait dans la durée. Il y va donc de l’intérêt du locataire de pouvoir disposer du local sur une longue durée afin de faire prospérer son activité.
Ici, c’est donc le principe de la continuité et de la stabilité du fonds de commerce qui prévaut. Bien entendu, le locataire est en droit de résilier le contrat de bail tous les 3 ans durant ces 9 premières années du bail ;
En outre, le bail commercial a aussi de nombreux avantages pour le bailleur. Avec un seul contrat, il se garantit des revenus locatifs pour les 9 années suivantes. Il n’a pas à se soucier des risques de vacances du bien ou des contraintes liées à la recherche d’un nouveau locataire comme c’est le cas pour le bail d’habitation.
Par ailleurs, les clauses qui interdisent la cession du bail n’ont pas d’effet juridique quand il s’agit du bail commercial. En effet, le législateur autorise un commerçant à céder son bail commercial en même temps que son fonds de commerce. Dans ces cas-là, le propriétaire n’est pas autorisé à s’opposer à la cession.
À cela s’ajoute la question du droit au renouvellement qui ici est automatique. Dans le cas où le propriétaire s’y oppose juste parce qu’il souhaite récupérer les locaux, la loi l’oblige à payer une indemnité d’éviction.
Inconvénients
Le bail commercial est coûteux pour le locataire. Celui-ci doit s’acquitter des honoraires d’agence, mais aussi réaliser un dépôt de garantie. Dans certains cas, c’est à lui qu’incombent, en plus du loyer, les charges d’entretien, l’assurance et les impôts. Il doit non seulement respecter les délais de préavis pour résilier son contrat, mais aussi pour le reconduire.
Tout savoir sur le bail dérogatoire
Prévu par la loi, le bail dérogatoire, comme son nom l’indique, est une version exceptionnelle du bail commercial dont certaines règles ne s’appliquent pas. En d’autres termes, le bail dérogatoire permet de déroger au statuts des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la durée.
Avant le 1er septembre 2014, la durée du bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, était de 2 ans maximum. La limite est passée à 3 ans pour les baux signés à compter de cette date. Comme on peut s’y attendre, le bail dérogatoire présente plusieurs avantages et inconvénients. Quels sont-ils concrètement ?
Avantages
Le bail dérogatoire s’adresse tout particulièrement aux locataires qui ne peuvent pas s’engager sur 9 ans, comme c’est le cas pour les entrepreneurs en début d’activité. Ce bail permet aussi d’évaluer la zone de chalandise et de pouvoir partir si le secteur ne correspond pas à leurs attentes.
Pour le bailleur également, le bail dérogatoire permet un engagement plus court avec un locataire. Ici, le droit de renouvellement ne prévaut pas, ce qui lui évite de payer une indemnité d’éviction.
Inconvénients
Avec un bail de 3 ans, le locataire ne profite pas du même niveau de protection, surtout en ce qui concerne la pérennisation de son activité et la fidélisation de sa clientèle. Si le propriétaire veut reprendre les locaux, il ne pourra pas s’y opposer et ne jouira ni du droit de renouvellement automatique ni de l’indemnité d’éviction.