Il ne fait plus aucun doute que l’investissement dans l’immobilier professionnel comporte bien des avantages : un rendement très intéressant, une gestion simplifiée, un bail assez souple, etc. Si vous n’avez pas de doute quant à votre volonté d’investir, la véritable question concerne le mode d’investissement. Deux choix s’offrent à vous : acquérir des locaux professionnels à titre personnel ou via une SCI. Chacun comporte plusieurs implications. Comment faire son choix ?
Acquérir des locaux professionnels : investir à titre personnel
Acquérir des locaux professionnels à titre personnel implique que vous êtes le seul acheteur, contrairement à l’acquisition via une SCI où vous êtes au moins deux associés.
Les conditions d’investissement
Être seul implique que vous assumez seul la constitution de capital, que ce soit un apport personnel ou un apport financé par un prêt. Contrairement à un investissement effectué via une SCI, vous n’avez pas de coût de formalités à payer. En tant qu’unique investisseur, vous profitez de tous les avantages d’un tel investissement, mais vous supportez également seul tous les risques.
Acquérir des locaux professionnels : les implications fiscales
Lorsque vous décidez d’investir à titre personnel, les loyers relèvent des revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis au régime de l’impôt sur le revenu. Par contre, tout dépend du type de location pour lequel vous optez.
En effet, la location nue relève des revenus fonciers. A contrario, la location meublée ne relève pas des revenus fonciers. Dans ce dernier cas, c’est le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, parce que la location meublée est considérée par la loi comme une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Ce régime fiscal est d’autant plus intéressant qu’il comporte plusieurs avantages non négligeables. D’abord, le rendement est nettement plus élevé, de l’ordre de 5% à 8%. Ensuite, vous pouvez amortir le prix des locaux et des équipements de manière annuelle. L’amortissement peut se faire sur 30 ans pour les murs et 10 ans pour les équipements.
En outre, vous pouvez également déduire les frais liés aux formalités de l’achat, notamment les honoraires de l’agence immobilière, les frais notariés ou les droits de mutation. Même les intérêts de prêt sont déductibles.
Investir via une société civile immobilière
Autre solution d’investissement dans des locaux professionnels, la société civile immobilière. Plus précisément, il est possible d’investir via une SCI professionnelle qui permet d’effectuer des placements dans l’immobilier professionnel pour l’exploiter ou le louer.
Les conditions d’investissement
Acquérir des locaux professionnels via une SCI vous permet d’investir à plusieurs. La société civile immobilière doit avoir au moins deux associés. Vous partagez ainsi la participation au capital, ce qui vous permet de mutualiser les revenus et les risques.
Selon qu’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous ne pouvez pas investir dans tous types d’actifs. Avec la SCI à l’IR, il n’est possible de conclure des baux professionnels que si la SCI exerce des actes de commerce. Par contre, avec la SCI à l’IS, vous pouvez proposer tout type de bail, en l’occurrence le bail professionnel. Vous pouvez valablement investir dans les murs.
Les implications fiscales
Comme vous l’aurez compris, acquérir des locaux professionnels via une SCI vous laisse du choix en ce qui concerne la fiscalité. Le régime fiscal par défaut est celui de l’impôt sur le revenu. Considéré comme une fiscalité transparente, il implique l’imposition des revenus des associés après déduction des charges et des intérêts de prêt.
Si le régime de l’IR ne vous convient pas, vous pourrez passer au régime de l’impôt sur les sociétés. Comme son nom l’indique, c’est un régime qui implique l’imposition sur les bénéfices de la société, après déduction des charges.
La différence entre l’IR et l’IS, c’est que le premier fonctionne suivant un barème beaucoup plus lourd que le second. Il est plus adapté lorsque l’entreprise en est à ses débuts et que vos revenus fonciers sont encore faibles.