Dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, le droit au bail est très courant. Prévu par le bail commercial, le droit au bail reste une clause pour le moins intéressante lorsqu’elle est maîtrisée. Elle permet à l’ancien locataire d’un local commercial de recevoir une somme d’argent de la part du repreneur qui obtient, grâce à ce versement, le droit de profiter pleinement des locaux. Très peu de professionnels en maîtrisent les contours ainsi que les diverses implications sur le plan juridique et fiscal. Envie d’en savoir davantage sur cette clause? Voici quelques éléments de réponses.
Zoom sur cette opération
La plupart du temps, lorsque le bail commercial est conclu entre un bailleur et son locataire, les deux parties sont libres d’en choisir les clauses. Certains prévoient donc les conditions afférentes à une cession de bail commercial et le plus souvent, ils conditionnent cette opération au paiement d’un droit de bail. Ainsi, en vertu de cette clause, le repreneur d’un bail commercial, avec ou sans fonds de commerce, doit verser une certaine somme d’argent à l’ancien locataire appelée « droit de bail ».
Littéralement, la dite clause donne le pouvoir de jouir pleinement du bail commercial dans les mêmes conditions qu’au moment de sa signature entre le bailleur et l’ancien locataire. Cela implique à la fois les droits (durée minimale du bail, renouvellement du bail, indemnité d’éviction, etc.) et les obligations (destination du bail, paiement du montant du loyer à bonne date, paiement des charges et de l’assurance, etc.).
Le droit de bail dans un contrat de cession de bail commercial
En tant que tel, le droit au bail fait partie intégrante d’un contrat de cession de bail. C’est même l’un des éléments les plus importants puisqu’il permet de bien organiser la cession. Par conséquent, il est indispensable d’y consacrer une clause du contrat de cession de bail commercial, sachant que le droit au bail n’est généralement pas le même selon que la cession du bail commercial a lieu avec ou sans le fonds de commerce.
Droit de bail en cas de cession de bail avec fonds de commerce
La cession de bail avec fonds de commerce implique que vous souhaitez céder votre droit d’occuper le local commercial en même temps que votre droit d’exploiter l’activité commerciale qui y est menée. Dans ce cas de figure, le repreneur du bail est dans l’obligation de poursuivre cette même activité.
Cette forme de cession de bail comporte plusieurs avantages. D’abord, le repreneur n’a pas à démarrer une activité du début. Le fonds de commerce est déjà bien installé, avec une clientèle fixe. Pour s’assurer de la viabilité de l’activité, il peut précéder le contrat de cession de bail avec fonds de commerce d’un contrat de location-gérance.
Au regard des avantages liés à cette reprise, le droit au bail est généralement conséquent. Quant à son montant, il revient aux deux parties de le fixer librement.
Droit au bail en cas de cession de bail sans fonds de commerce
Lorsque la cession de bail a lieu sans reprise de fonds de commerce, cela signifie que le repreneur souhaite installer sa propre activité ou que l’ancien locataire n’a pas l’intention de céder son fonds de commerce.
Dans l’un ou l’autre des cas, le repreneur a seulement le droit d’user du local commercial. Il va sans dire que le droit au bail sera, dans ce cas, nettement plus bas que dans le cas d’une cession de bail avec fonds de commerce.
L’ancien locataire peut toutefois tenir compte de certains facteurs pour fixer le montant du droit au bail, comme la location du local, le niveau de fréquentations du secteur, etc.
Ce qui se passe au plan juridique
Le droit au bail est imposé suivant le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Au plan comptable, il doit donc être enregistré à l’actif du bilan, dans le compte 206 intitulé « immobilisation incorporelle ».