En matière de gestion de patrimoine, l’indivision et la SCI société civile immobilière sont deux solutions couramment utilisées. Au regard des spécificités de l’une et de l’autre, elles présentent toutes deux des avantages, mais aussi quelques inconvénients. Hésitez-vous entre les deux ? Les informations suivantes vous aideront à vous décider quant au choix de votre solution de gestion de patrimoine.
L’indivision
Le régime juridique de l’indivision est décrit comme la situation d’au moins deux personnes qui détiennent en commun des droits de même nature sur un bien immobilier. Il peut s’agit de deux propriétaires (qui détiennent la propriété du bien) ou de deux usufruitiers (qui détiennent la jouissance du bien).
La création
L’indivision est un régime par défaut. Il s’applique d’office lorsque vous vous mettez à plusieurs pour acheter un bien immobilier. Par conséquent, l’indivision ne nécessite pas de formalités ni de frais administratifs. Vous pouvez tout de même conclure devant un notaire une convention d’indivision.
La gestion du bien indivis
En vertu de l’indivision, chaque indivisaire a le droit d’exercer les prérogatives rattachées à ses droits pour la gestion du bien indivis ; qu’il s’agisse de la gestion de sa location, la mise en œuvre de travaux de réparation ou encore la location du bien.
Pour les travaux non essentiels, l’un des indivisaires peut s’engager unilatéralement, puis se faire rembourser. Par contre, les travaux qui entraînent une modification de la destination du bien indivis, seule la majorité des 2/3 est nécessaire. Depuis la mise en application de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, l’unanimité n’est plus exigée.
Les indivisaires, pour faciliter la gestion de leur bien, peuvent décider de nommer un gérant. Celui-ci doit nécessairement être choisi parmi les indivisaires.
La transmission du patrimoine
Chaque indivisaire a le droit d’effectuer la donation des quotes-parts dans les limites légales autorisées. En cas de dépassement de limite, chaque part supplémentaire est taxable. Un barème des droits de donation fixe le taux d’imposition sur chaque part supplémentaire.
La SCI
Une SCI est une société civile immobilière disposant d’une personnalité juridique propre. Généralement créée par au moins deux personnes, qui deviennent alors des associés ; cette société permet d’acheter ou de gérer un bien immobilier en commun. En contrepartie des quotes-parts investies pour acheter le bien, les associés reçoivent des parts sociales.
La création
La création d’une SCI est conditionnée par la réalisation de formalités administratives afférentes à une société et donc le paiement des frais de constitution.
La gestion d’un bien en SCI
Toutes les règles liées à la vie et à la fin de la SCI étant spécifiée dans les statuts de l’entreprise, ce qui permet aux associés de ne pas être soumis aux règles de l’indivision dans plusieurs domaines.
La prise des décisions se fait donc suivant la majorité spécifiée dans les statuts lors des assemblées générales. Pour faciliter la gestion, les associés peuvent nommer un gérant qui s’occupera de prendre les décisions importantes pour le compte de l’entreprise. Par contre, le gérant n’est pas obligé d’être l’un des associés contrairement à un gérant dans une indivision.
La transmission du patrimoine
Lorsqu’une société civile immobilière est créée, c’est pour bénéficier de règles plus souples en matière de transmission de patrimoine immobilier. En effet, le régime de l’indivision qui s’applique d’office aux propriétaires d’un bien, sauf lorsque le bien est acheté en commun via une SCI.
En l’absence de l’indivision, la transmission du patrimoine immobilier se fait le plus facilement. Normalement, lorsque l’un des indivisaires décède, vos droits sur le bien sont transmis automatiquement à vos héritiers.
Dans l’hypothèse que la donation respecte la part que la loi réserve à chaque héritier, il n’y a pas de droits de donation à payer. S’il y a dépassement et que la donation est importante, vous devez payer des droits de donation. Ces droits sont calculés suivant un barème qui fixe le taux d’imposition en fonction de la part taxable de la donation.