On a tendance à se demander si la SCPI est différente du FPI ou pas. La bonne réponse est qu’il y a une différence bien précisée entre ces deux sigles. La différence s’observe déjà au niveau de la définition des sigles. Ensuite, ils n’ont pas la même finalité même s’ils se rapportent tous les deux à l’investissement immobilier. Découvrez de plus amples informations sur le sujet.
Le FPI : un véhicule de placement collectif
Le fonds de placement immobilier (FPI) constitue un véhicule de placement collectif doté à 60 % au moins d’actifs immobiliers qui sont détenus directement ou indirectement. Autrement dit, cet actif peut être détenu sous forme d’immeubles ou de parts dans des sociétés de gestion. Le principe du fonds de placement immobilier est la mutualisation de leur investissement par plusieurs épargnants dans le but d’acquérir des biens de prestige à partir d’un petit capital.
Les épargnants investissent à travers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui constituent des véhicules d’investissement. Une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers prend en charge la gestion du fonds de placement immobilier. Le fonds de placement immobilier répond à certaines contraintes réglementaires et possède un mode de distribution bien défini.
Quelles sont les contraintes réglementaires liées au FPI ?
Les 60 % d’actifs immobiliers dont le portefeuille du fonds de placement immobilier doit être doté sont obligatoires. Il s’agit d’actifs détenus directement ou indirectement. Ensuite les 10 % du portefeuille doivent être constitués de liquidité disponible pour le financement du rachat des parts d’investisseurs sortants. Quant aux 30 % restant, ils sont constitués d’actifs financiers composés d’obligations, d’actions et de valeurs mobilières.
Quel est le mode de distribution du FPI ?
Un FPI à l’obligation de réaliser la distribution d’un pourcentage de ses recettes locatives et financières aux porteurs de parts. Il distribue ainsi au moins 85% des revenus issus des loyers et des placements financiers. Si entre-temps, des plus-values nettes de cessions d’actifs ont été réalisées au cours d’exercices précédents et n’ont pas été distribuées, elles feront également l’objet d’une distribution à 85 % au minimum.
Le FPI : un véhicule d’investissement
Le fonds de placement immobilier est rattaché aux organismes de placement collectif immobilier et aux sociétés civiles de placement immobilier. Les épargnants investissent à travers ces structures pour acquérir de l’immobilier. Les OPCI se présentent sous deux formes : les sociétés de placement à prépondérance immobilière et les fonds de placement immobilier. Leur finalité est la distribution des revenus issus de la gestion d’un patrimoine immobilier.
La deuxième forme des OPCI représentée sous forme de fonds de placement immobilier constitue des revenus. Ce qui est différent du fonds de placement immobilier qui est un véhicule de placement collectif. Ces revenus sont imposés en tant que revenus fonciers classiques. Pour cette raison, les fonds de placement immobilier sont considérés comme un type particulier d’OPCI.
La SCPI : un véhicule d’investissement
Contrairement aux fonds de placement immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier sont réservées au placement locatif. Les parts des SCPI sont généralement désignées par l’expression pierre papier. En effet, on investit dans une société de gestion qui collecte les fonds des investisseurs pour financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Les investisseurs détiennent donc des parts sur papier à défaut d’immeuble. En d’autres termes, il s’agit d’un investissement immobilier par le biais d’une société de gestion. La SCPI constitue donc un véhicule d’investissement.
Ainsi, on distingue les FPI en tant que véhicules de placement collectif rattaché aux SCPI et aux OPCI qui constituent des véhicules d’investissement. Les FPI dans ce cadre représentent une méthode de placement collectif qui consiste à investir par l’intermédiaire des véhicules d’investissement. Les OPCI se présentent sous deux formes dont l’une constitue les FPI. Dans ce cadre, les FPI fonctionnent comme des OPCI particuliers. La différence entre SCPI et FPI est donc bien distincte.