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Le diagnostic de performance énergétique a-t-il un impact sur le prix du bien ?

Alors que le diagnostic de performance énergétique (DPE) prend de l’ampleur et que la conversion écologique semble se dérouler sans heurts, on se pose la question, quel est l’impact réel du DPE sur les prix de l’immobilier français ? Quelle est la valeur ajoutée de la valeur verte ? Quel doit être la bonne performance énergétique ?

Ces villes à vraie « valeur verte »

Afin de déterminer qu’une bonne performance énergétique et environnementale d’une maison permet d’augmenter le prix, et si oui, quelle en était la valeur ajoutée, voici un comparatif au prix du m² des biens immobiliers de la catégorie « A » (moins de 50 kWh consommés par an au m²) avec la catégorie « E » (entre 231 et 330 kWh par an m²). Toutefois, du comparatif a été exclu les maisons de la catégorie F et G, nommées passoires thermiques que beaucoup aimeraient voir disparaître.

Les résultats de cette enquête indiquent qu’à Saint-Étienne à caractéristiques identiques, le coût d’une maison performante énergétiquement est 68 % plus élevé que celui d’une maison classée E. De la même manière, à Perpignan, le prix d’un bien noté A est d’environ 2 630 euros/m², mais s’il est déclassé en E, le prix chutera à 1 652 euros/m²… À Strasbourg, la différence de prix est de 56 % entre une propriété classée A (4 470 €/m²) et une propriété classée E (2 851 euro/m²).

Selon l’agent immobilier Hubert Guignand du Cabinet Humbert, agence spécialisée dans la location et la vente immobilière à Saint-Étienne « Ce n’est donc pas uniquement parce qu’un logement passe d’un DPE “E” à un DPE “A” que son prix au mètre carré augmente, mais plutôt parce qu’il a été entièrement refait. La valorisation d’un bien ne résulte pas uniquement de l’amélioration de son diagnostic de performance énergétique, mais de l’ensemble de travaux de rénovation qui y auront été réalisés. Le DPE n’est qu’un facteur – parmi d’autres – qui conduisent à sa valorisation. Je constate, par ailleurs, que sur Saint-Étienne ».

À Paris, la “valeur verte” du DPE est encore limitée

Si la valeur verte contribue réellement à augmenter l’attractivité (et le prix) des logements dans certaines villes, elle reste encore relativement fragile dans d’autres. La consommation d’énergie, l’isolation thermique et l’impact environnemental font la différence de prix entre un produit classé A dans le classement Diagnostic Performance Energétique (DPE) et un autre produit qui devrait être classé E. La fluctuation est de 1,6 % à Paris et entre 9 % à Argenteuil. À Annecy, c’est de 2,8 % et 4,9 % à Reims.

Dans une ville où le marché immobilier est très tendu, comme la capitale, la forte demande et la rareté de l’offre font que la valeur verte est encore insignifiante. Même si son score énergétique n’est pas bon, la maison trouvera rapidement acquéreur au prix annoncé. En clair, la valeur verte est proportionnellement inverse à la tension immobilière.

Les villes où le coût des logements énergivores est supérieur à celui des logements de la catégorie A au DPE

À la surprise générale, la valeur verte de certaines villes de France relève d’une légende urbaine. À Bordeaux par exemple, les données collectées montrent que le prix au m² des maisons de niveau A est limité à 4 529 €, mais le prix des maisons de niveau E atteint 4 907 € le m². En Gironde, le coût des logements énergivores est près de 4 % plus élevé que les autres logements même si ces derniers sont de meilleure qualité.

À Angers et Caen, le prix d’un logement noté E est de 10 % à 12 % plus cher qu’un logement noté A, tandis qu’à Rennes, la différence de prix avoisine 26 %. En apparence choquante, cette différence de prix en faveur des maisons énergivores s’explique par le fait que les maisons qui consomment le plus sont généralement celles qui sont les moins bien isolées et que leur système de chauffage est le moins efficace. Par contre, ces immeubles sont situés dans le centre-ville pour la plupart, ce qui explique les prix aussi élevés.

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