Lorsque vous découvrez un problème qui n’était auparavant pas remarquable sur un bien immobilier que vous venez d’acquérir, vous avez la possibilité d’intenter une action contre votre vendeur. Il s’agit de l’action en garantie des vices cachés immobiliers. Découvrez tout ce qu’il vous faut savoir sur la garantie des vices cachés.
Qu’est-ce que la garantie des vices cachés immobiliers ?
La garantie des vices cachés constitue en effet une protection pour l’acheteur contre les éventuels défauts de la chose vendue. Ces défauts peuvent être :
- une infestation parasitaire ;
- des infiltrations ;
- des remontées d’eau dans une cave ;
- un défaut de stabilité.
Ils ne sont pas visibles au moment de l’achat du bien et leur présence affectée l’usage auquel est destiné le bien immobilier. Par ailleurs, le délai d’activation de la garantie des vices cachés est deux ans à compter du jour où il découvre le vice. Aussi, la garantie ne pourra plus être mise en œuvre au-delà de ce délai. Pour cela, il est de démarrer l’action en justice le plus tôt possible.
Quelles sont les conditions d’application de la garantie des vices cachés immobiliers ?
La garantie des vices cachés s’applique, quel que soit le type de bien immobilier. Le vendeur est responsable qu’il s’agisse d’un vendeur professionnel ou d’un vendeur simple particulier. L’ignorance de l’existence des vices cachés n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité. Par ailleurs, la réunion des conditions suivantes permet l’application de la garantie :
L’ignorance de l’existence des vices cachés par l’acquéreur
L’acquéreur doit être totalement ignorant de l’existence des vices au moment de la vente. Mais s’il était informé, le vice n’est plus caché. En revanche, l’action en garantie des vices cachés peut être fermée à l’acheteur lorsque le vice est mentionné dans l’acte de vente.
Des vices inapparents
Le vice caché est en effet un vice non apparent. Pour confirmer cette hypothèse, le juge considère que l’acquéreur n’est pas habilité à examiner en profondeur le bien au point de déceler les vices cachés. Il faut donc réaliser une expertise ou démonter le bien pour découvrir le vice caché.
Des vices affectant l’usage de l’immeuble
Les vices doivent affecter le bien immobilier au point de le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné. En outre, l’usage de l’immeuble doit être fortement réduit par les vices. Par ailleurs, le bien doit être tellement affecté par les vices que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à bas prix s’il en était informé.
L’antériorité des vices cachés à la vente
Les vices cachés doivent être antérieurs ou au moins concomitants à la vente pour entamer l’action en garantie des vices cachés. Si les vices surviennent après l’achat du bien immobilier, l’acquéreur ne pourra activer la garantie des vices cachés.
Comment active-t-on la garantie des vices cachés immobiliers ?
Pour activer la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit apporter la preuve de l’existence des vices. Pour y parvenir, il devra prendre en compte tout élément susceptible de constituer une preuve. Il peut ainsi se servir des éléments suivants :
- les devis de réparation ;
- l’existence de plaintes pour ce même type de cas ;
- la réalisation d’une expertise.
Il est possible d’obtenir auprès d’un tribunal proche la liste des experts agréés auprès des tribunaux pour la réalisation de l’expertise. Il faudra ensuite adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui signaler le vice caché. Ce qui constitue en quelque sorte un règlement à l’amiable.
Ce dernier peut ne pas réagir à la réception du courrier. L’acquéreur pourra donc saisir le tribunal de la commune dans laquelle se trouve le bien pour activer la garantie des vices cachés.