Le fonds de commerce est un concept juridique qui comprend tous les biens réunis par le vendeur pour créer et exerce son activité. Sauf stipulation contraire dans le contrat de bail, un locataire est libre de céder son fonds de commerce. Ainsi, le locataire sortant peut décider de céder son bail en transférant son fonds de commerce (dont le bail commercial fait partie) ou en cédant séparément le droit au bail commercial. Si vous souhaitez en savoir plus, voici 4 points pour comprendre la cession du fonds de commerce dans un bail commercial.
1/ Notion sur la cession du fonds de commerce et droit de bail
Pendant le bail commercial, le locataire peut décider de céder son fonds de commerce. Cependant, lors du transfert du fonds de commerce, le locataire doit également renoncer à son droit au bail, qui est l’une des composantes du fonds de commerce.
Par contre, le locataire peut céder son droit au bail sans pour autant céder son fonds de commerce.
2/ Les conséquences sur le bail lors de la cession du fonds de commerce
Pour le bailleur, le contrat de bail ne change pas du tout lors de la cession du fonds de commerce, il ne fait que changer de locataire. En effet, le bail commercial suit son cours jusqu’à son terme initialement prévu. De plus, cela permet au propriétaire de bénéficier de son droit au renouvellement du bail.
Il n’y aura pas de changement dans le contrat de location initial, donc le loyer reste le même. Par conséquent, changer de locataire ne suffit pas pour augmenter le plafond du loyer.
3/ Les droits du bailleur lors de la cession du fonds de commerce
Le contrat de bail ne donne pas la possibilité au bailleur d’interdire le transfert du bail de l’ancien locataire au nouvel acquéreur du fonds de commerce. En effet, lorsque le locataire transfère son bail commercial, les droits et obligations y afférents seront également transférés à l’acquéreur. Toutefois, le bailleur peut interférer dans la cession du bail commercial si le contrat signé au début comprend des dispositions pertinentes.
Ainsi, le précédent contrat peut stipuler que le bailleur participe à l’élaboration de l’acte de cession ou celle d’un acte notarié lors de la cession du fonds de commerce. Le bailleur peut également stipuler dans la clause que le fonds de commerce ne peut être transféré à un acquéreur qui n’exerce pas la même activité que celle exercée actuellement dans les locaux.
Enfin, certains propriétaires incluent généralement une clause stipulant que lors de la cession du fonds de commerce, ils auront le droit de préemption au prix facturé par le locataire aux autres potentiels acquéreurs.
4/ La garantie solidaire entre acquéreurs du fonds de commerce et le cédant
Lors de la cession du fonds de commerce, 2 types de garanties solidaires peuvent être inscrites :
- l’ancien locataire est solidaire au paiement du loyer de son successeur ;
- le nouvel acquéreur est solidaire au paiement du loyer de l’ancien locataire.
L’ancien locataire est solidaire au paiement du loyer de son successeur
À compter de la date de cession du fonds de commerce, cette garantie se limite à une durée de 3 ans selon la loi Pinel. Dans cette clause, lorsque le nouvel acquéreur est en défaut de paiement, le bailleur en informe l’ancien locataire dans un délai de 1 mois à compter de la date à laquelle le loyer devait être payé.
Le nouvel acquéreur est solidaire au paiement du loyer de l’ancien locataire
Le même principe s’applique ici sauf que dans ce cas, c’est le repreneur qui s’engage à régler les arriérés de son prédécesseur.
Néanmoins, si le prédécesseur rencontre des difficultés (liquidation ou restructuration), une récente décision de justice invalidera cette clause.